베트남 공장 설립 시 반드시 알아야 할 5 가지 [2편]

베트남에서 외투법인이 부동산을 보유할 경우의 법규

안녕하십니까 상업용 부동산 데이터 전문 기업 알스퀘어입니다.

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지난 22년 5월 29일에 게재하였던 베트남 공장 설립 시 반드시 알아야 할 5 가지 [1편] _ ‘베트남에서 공장을 확보하는 두 가지 방법’에 이어서 이번 편에서는 ‘베트남에서 외투법인이 부동산을 보유할 경우의 법규’에 대해서 안내 드리고자 합니다.

1편에서 다뤘던 내용은 임대공장을 임차하여 사용하는 경우와 공단의 부지를 매입하여 공장을 신축하는 경우였다면 이번 2편에서는 기존 건물을 매입하는 경우에 대해서 안내 드리고자 합니다.

‘베트남에서 공장. 빌딩을 매입할 수 있다 없다’에 대해서는 다소 분분한 의견들이 많습니다. 이유는 베트남에서 외투법인이 부동산을 소유할 수 있는 경우와 제한에 대한 베트남의 법규가 한국과 많이 다르기 때문입니다.

한국에서는 외국인(외투법인)이 한국의 빌딩, 공장을 매입하는 것은 외화 반입의 신고와 등기번호 부여, 취득신고 등 일부 특별한 과정을 제외하고는 한국인이 부동산을 매입하는 절차와 동일하고 적용 법규가 같아 큰 어려움이 없습니다.

하지만 베트남은 외국인과 베트남 현지인이 적용 받는 법규가 달라 자칫 건물을 매입 후 본인이 원하는 목적으로 건물을 사용하지 못하거나 향후 매각을 할 수 없는 상황이 발생할 수 있습니다.

이에 아래와 같이 베트남 법규에 대해서 간단히 정리하였습니다.

1. 베트남의 토지는 베트남 헌법 제 17조와 토지법 제 4조에 의해 모든 소유권은 국가에 있다

이는 베트남인과 외국인 모두에게 적용되는 법규이고 누구나 국가에서 승인 받은 기간 동안만 그 토지의 사용권을 취득하는 것입니다.

2. 외국인(개인)은 토지 사용권을 취득할 수 없으나 외투법인은 적법한 토지 사용권을 취득할 수 있다

베트남 개정주택법(2015년)에 따라 외국인이 구입할 수 있는 부동산 상품은 한정되어 있습니다. 대표적인 상품이 아파트, 빌라, 리조트와 같이 외국인 투자 가능 프로젝트 상품입니다. 이 또한 분양상품만을 매입할 수 있으며, 이미 핑크북(소유권 증서)이 발행된 부동산 상품은 매입이 불가합니다.

3. 외투법인의 경우 직원 사택 목적으로 주택상품을 매입할 수 있다. 단, 제 3자에게 임대는 불가하다

부동산 사업을 목적으로 하는 외투법인이 아닐 경우 부동산을 통한 임대소득 확보는 불가하게 법규가 만들어져 있습니다.

4. 부동산 사업을 목적으로 하는 외투법인은 토지 사용권을 취득하고 건물을 신축하여 제 3자에게 임대를 줄 수 있고 분양(판매)를 할 수 있다

베트남에서 부동산 임대사업을 하기위해서는 부동산 사업을 목적으로 하는 외투법인을 설립하여야만 합니다. 이후 부동산 개발, 관리, 임대, 분양, 판매가 가능합니다.

5. 부동산 사업을 목적으로 하는 외투법인이라 하더라도 기존 건물을 매수한 경우는 제 3자게에 임대 또는 분양, 판매가 불가하다

번의 내용과 상충되는 내용입니다. 외투법인이 베트남에서 부동산 개발 프로젝트를 취득하고 신축하는 것에 한해서만 부동산 사업을 통한 수익 확보를 허락하며, 그렇지 않은 경우는 불노소득으로 생각하고 어떠한 이익도 얻을 수 없게 법규를 정해두었습니다.

6. 외투법인이 토지 사용권을 취득할 수 있는 경우는 국가로부터 승인 받은 프로젝트(생산시설 건설, 인프라 건설, 임대/분양 목적의 주택 건설 등)로 한정한다

외투법인이 토지 사용권을 취득하는 것은 도시지역에서는 그 과정이 매우 복잡하고 어려우나 공업지역(공단)에서는 비교적 쉽게 토지 사용권을 취득할 수 있습니다.

7. 토지 사용권은 통상 프로젝트의 성격에 따라 차이는 있으나 50년을 기준으로 하며, 특별한 조건을 충족할 경우 70년이 가능하다

공단, 아파트, 오피스 등과 같이 외투법인이 개발할 수 있는 대부분의 프로젝트는 50년을 기한으로 합니다. 단, 1회에 한하여 그 기간을 연장할 수 있습니다.

8. 토지 사용 기간은 해당 프로젝트 승인 시점부터 50년이며, 해당 부동산을 매수하는 시점부터가 아니다

예를들어 공단 개발회사가 A라는 프로젝트 승인을 얻고 2000년부터 50년의 토지 사용권한을 취득하여 공단을 개발 및 분양하였고 수분양자가 취득한 시점이 2010년이라면, 해당 수분양자가 가지는 토지사용 기한은 2050년까지, 40년의 잔존 기간에 대해서만 사용권을 가지게 됩니다.

중요한 부분은 부동산 사업 목적의 외투법인이든 아니든 기존 건물을 매입하여서는 제 3자에게 임대를 줄 수 없으며, 분양/판매 행위가 불가하다는 것입니다. 단, 공단 내 공장의 경우 공단 관리위원회의 승인을 얻어 토지를 반납하고 건물의 가치를 제3자에게 양수도 하는 방법으로의 매각 행위는 제한적이나마 가능합니다.

앞서 말씀 드린 것과 같이 베트남에서의 부동산 취득 과정과 법규가 한국가 다르기 때문에 기존 건물의 매입은 보다 신중히 검토하시기를 바랍니다. 그리고 알스퀘어에 문의 주시면 보다 상세한 안내 드리도록 하겠습니다.

그리고 알스퀘어가 제공하는 오피스, 임대공장, 공단 중개서비스는 100% 무료로 진행하고 있습니다.

이는 베트남으로 진출하시는 모든 한국 기업들을 지원하기 위한 알스퀘어만의 정책입니다.

감사합니다.

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알스퀘어 베트남은 베트남 전국 규모의 상업용 부동산 정보 플랫폼을 운영하고 있으며, 100% 본사 직영 인력으로 구성되어 있습니다. ​ 한국기업뿐아니라 베트남 현지 기업, 일본, 중국 유럽 등 다양한 글로벌 기업 대상으로 부동산 중개,​ 사택 임차, 비자 지원 등 주거 정착 서비스도 제공하고 있습니다.