5 Điều Bắt Buộc Phải Biết Khi Thành Lập Nhà Máy Tại Việt Nam [Phần 2]

Quy định pháp lý khi doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sở hữu bất động sản tại Việt Nam

Xin chào,

Chúng tôi là RSQUARE – doanh nghiệp chuyên về dữ liệu bất động sản thương mại.

RSQUARE – công ty chuyên về dữ liệu bất động sản thương mại​

Tiếp nối nội dung đã đăng vào ngày 29/05/2022 với chủ đề “5 điều cần biết khi thành lập nhà máy tại Việt Nam [Phần 1] – Hai phương thức để sở hữu nhà máy tại Việt Nam”, trong phần này, chúng tôi xin giới thiệu về các quy định pháp lý liên quan đến việc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sở hữu bất động sản tại Việt Nam.

Nếu như ở Phần 1, chúng tôi đã đề cập đến hai phương án gồm thuê nhà xưởng có sẵn và mua đất trong khu công nghiệp để xây dựng nhà máy, thì trong Phần 2, chúng tôi sẽ tập trung vào trường hợp mua lại các nhà xưởng có sẵn.

​Về vấn đề ‘doanh nghiệp có thể mua nhà máy, tòa nhà tại Việt Nam hay không’, hiện vẫn có nhiều ý kiến khác nhau. Nguyên nhân là do quy định pháp luật của Việt Nam về việc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được sở hữu bất động sản – cũng như các hạn chế đi kèm – có nhiều điểm khác biệt so với Hàn Quốc.

Tại Hàn Quốc, việc người nước ngoài (hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) mua tòa nhà hay nhà máy nhìn chung không gặp nhiều khó khăn. Ngoài một số thủ tục đặc biệt như khai báo nguồn ngoại tệ, cấp mã số đăng ký và khai báo việc sở hữu tài sản, thì quy trình và các quy định áp dụng gần tương tự như đối với công dân Hàn Quốc khi mua bất động sản.

Tuy nhiên, tại Việt Nam, do hệ thống pháp luật áp dụng cho người nước ngoài và người Việt Nam có sự khác biệt, nên có thể xảy ra những trường hợp sau khi mua bất động sản, nhà đầu tư không thể sử dụng tài sản đúng mục đích mong muốn, hoặc gặp khó khăn khi chuyển nhượng (bán lại) trong tương lai.

Vì vậy, dưới đây là phần tóm tắt ngắn gọn về một số quy định pháp luật tại Việt Nam.

1. Theo Điều 17 của Hiến pháp và Điều 4 của Luật Đất đai, toàn bộ quyền sở hữu đất đai thuộc về Nhà nước.

Quy định này áp dụng cho cả người Việt Nam và người nước ngoài. Theo đó, mọi cá nhân và doanh nghiệp chỉ được cấp quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, thay vì quyền sở hữu đất.

2. Người nước ngoài (cá nhân) không được phép sở hữu quyền sử dụng đất, nhưng pháp nhân có vốn đầu tư nước ngoài có thể được cấp quyền sử dụng đất hợp pháp.

Theo Luật Nhà ở sửa đổi của Việt Nam (năm 2015), các loại bất động sản mà người nước ngoài được phép mua là có giới hạn. Các loại phổ biến gồm: căn hộ chung cư, biệt thự, khu nghỉ dưỡng… thuộc các dự án cho phép người nước ngoài đầu tư.

Tuy nhiên, người nước ngoài chỉ được mua sản phẩm được chào bán (mua từ chủ đầu tư), và không được mua lại các bất động sản đã có “sổ hồng” (giấy chứng nhận quyền sở hữu).

3. Đối với pháp nhân có vốn đầu tư nước ngoài, có thể mua nhà ở với mục đích làm nhà ở cho nhân viên. Tuy nhiên, không được phép cho bên thứ ba thuê lại.

Nếu không phải là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, thì pháp luật không cho phép sử dụng bất động sản để tạo thu nhập từ việc cho thuê.

4. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản có thể được cấp quyền sử dụng đất, xây dựng công trình và cho bên thứ ba thuê, cũng như thực hiện việc phân lô, bán sản phẩm.

Để kinh doanh cho thuê bất động sản tại Việt Nam, bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp FDI có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản. Sau đó, doanh nghiệp mới được phép thực hiện các hoạt động như phát triển dự án, quản lý, cho thuê, phân phối và bán bất động sản.

5. Tuy nhiên, ngay cả khi là doanh nghiệp FDI kinh doanh bất động sản, nếu chỉ mua lại các công trình đã xây dựng sẵn thì cũng không được phép cho bên thứ ba thuê, phân lô hay bán lại.

Quy định này thoạt nhìn có vẻ mâu thuẫn với nội dung ở mục 4, nhưng thực chất pháp luật Việt Nam chỉ cho phép doanh nghiệp FDI tạo lợi nhuận từ bất động sản trong trường hợp trực tiếp phát triển dự án (tức là nhận dự án và xây dựng mới). Ngược lại, nếu chỉ mua lại tài sản có sẵn để khai thác thì bị xem là hình thức thu lợi thụ động (thu nhập không từ hoạt động đầu tư phát triển), nên không được phép tạo ra lợi nhuận từ đó.

​6. Doanh nghiệp FDI chỉ được phép nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp gắn với dự án đã được Nhà nước phê duyệt (ví dụ: xây dựng nhà xưởng sản xuất, phát triển hạ tầng, xây dựng nhà ở để cho thuê hoặc bán…).

Trên thực tế, việc xin cấp quyền sử dụng đất tại khu vực đô thị thường rất phức tạp và khó khăn; trong khi đó, tại các khu công nghiệp thì thủ tục này thường đơn giản và dễ thực hiện hơn.

7. Thời hạn quyền sử dụng đất thông thường phụ thuộc vào tính chất của từng dự án, nhưng phổ biến là 50 năm, và trong một số trường hợp đặc biệt có thể được tối đa 70 năm.

Đối với phần lớn các dự án mà doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể triển khai như khu công nghiệp, căn hộ, văn phòng…, thời hạn sử dụng đất thường là 50 năm. Tuy nhiên, thời hạn này chỉ được gia hạn 1 lần duy nhất.

8. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm dự án được cấp phép, chứ không phải từ thời điểm người mua bất động sản nhận chuyển nhượng.

Ví dụ: Một công ty phát triển khu công nghiệp được phê duyệt dự án A và được cấp quyền sử dụng đất trong 50 năm kể từ năm 2000, sau đó tiến hành phát triển và bán lại cho các nhà đầu tư thứ cấp. Nếu một nhà đầu tư mua lại vào năm 2010 thì thời hạn sử dụng đất của họ vẫn chỉ kéo dài đến năm 2050, tức là chỉ còn 40 năm sử dụng.

Điểm quan trọng cần lưu ý là, dù là doanh nghiệp FDI có đăng ký kinh doanh bất động sản hay không, thì khi mua lại công trình đã có sẵn, cũng không được phép cho bên thứ ba thuê hoặc thực hiện phân lô/bán lại.
Tuy nhiên, riêng đối với nhà xưởng trong khu công nghiệp, trong một số trường hợp hạn chế, doanh nghiệp có thể thực hiện việc chuyển nhượng bằng cách trả lại quyền sử dụng đất cho Ban quản lý khu công nghiệp và chuyển giao giá trị công trình xây dựng cho bên thứ ba, nếu được cơ quan quản lý chấp thuận.

​Như đã đề cập ở trên, do quy trình và quy định pháp luật về việc sở hữu bất động sản tại Việt Nam có nhiều khác biệt so với Hàn Quốc, nên việc mua lại các công trình có sẵn cần được cân nhắc và xem xét một cách thận trọng hơn. Nếu liên hệ với RSQUARE, chúng tôi sẽ cung cấp tư vấn chi tiết và cụ thể hơn.

Ngoài ra, các dịch vụ môi giới văn phòng, nhà xưởng cho thuê và khu công nghiệp do RSQUARE cung cấp hiện đang được thực hiện hoàn toàn miễn phí.

Đây là chính sách riêng của RSQUARE nhằm hỗ trợ tất cả các doanh nghiệp Hàn Quốc đang và sẽ đầu tư vào Việt Nam.

Xin cảm ơn.

About RSQUARE VN

RSQUARE Việt Nam đang vận hành nền tảng thông tin bất động sản thương mại trên quy mô toàn quốc, với đội ngũ nhân sự 100% trực thuộc công ty. Không chỉ phục vụ doanh nghiệp Hàn Quốc, RSQUARE còn cung cấp dịch vụ cho các doanh nghiệp Việt Nam và nhiều khách hàng quốc tế (Nhật Bản, Trung Quốc, châu Âu…). Các dịch vụ bao gồm môi giới bất động sản, thuê nhà ở cho nhân sự (nhà công vụ), hỗ trợ visa và các dịch vụ hỗ trợ định cư tại Việt Nam.