2026년 9월 17일, 신한베트남은행은 한국 증권사 전문가들을 대상으로 베트남 시장에 대한 전반적인 시각을 제공하기 위한 브리핑 행사를 개최했다. 행사의 여러 세션 중, RSQUARE 베트남 지사장 신지민 대표가 상업용 부동산 관련 발표를 담당했다. 본 글은 이 발표의 핵심 내용을 정리한 것으로, 사무실 임대료의 역설, 투티엠(Thu Thiem)의 역할, 산업용 부동산 시장의 차이점, 그리고 베트남 내 공장 설립 비용과 절차를 다룬다.
신한은행 행사와 RSQUARE의 발표
RSQUARE는 부동산 시장에 대한 인사이트를 제공하는 파트너로서 이번 행사에 참여했다. RSQUARE는 매출 기준 한국 1위 프롭테크 기업으로, 2009년 설립되었으며 2021년 베트남 지사를 열었다. 베트남에서 RSQUARE는 26,400개 이상의 오피스 빌딩, 12,700개 이상의 공장, 600개 이상의 산업단지에 대한 데이터베이스를 보유하고 있으며, 300개 이상의 기업 고객에게 서비스를 제공하고 있다. 신한은행과의 협력 협약을 통해 RSQUARE는 베트남 진출 기업을 위한 부동산-금융 통합 서비스를 제공한다.
신지민 지사장의 발표는 한국 투자자들에게 놀라움을 줄 수 있는 하나의 역설에서 시작해, 오피스 및 산업용 부동산 시장 전반과 실질적인 진출 방안으로 확장된다.
역설: 소득 격차는 7~9배, 오피스 임대료는 거의 비슷
한국의 소득은 베트남보다 여러 배 높지만, 두 시장의 A급 오피스 임대료는 거의 비슷한 수준이다. 2026년 한국의 1인당 GDP는 37,412달러로 베트남의 약 5,000달러 대비 약 7.5배 높으며, 평균 월급은 약 2,991달러로 베트남의 약 340달러 대비 약 8.8배 높다(환율 1,400원/달러, 26,300동/달러 가정).
반면 임대료와 관리비를 합산한 NOC 기준으로 호치민시 1군 A급 오피스는 ㎡당 64.7달러로, 서울 강남권(GBD)의 약 70달러와 거의 비슷한 수준이다. 참고로 신한금융그룹이 소유한 THE METT 빌딩의 NOC는 ㎡당 약 53.2-55.2달러다. 여기서 의문이 제기된다. 이렇게 큰 소득 격차에도 불구하고 왜 임대료는 그에 상응하게 낮아지지 않는가?
역설의 원인은? 인허가 제도와 공급의 차이
제한된 A급 오피스 공급이 높은 임대료를 유지시키는 근본 원인이다. 두 나라의 차이는 인허가 제도에 있다. 한국은 서류가 법적 요건을 충족하면 정해진 기한 내에 허가가 발급된다. 반면 베트남의 마스터플랜 승인 절차는 행정적 검토 성격이 강하고 명확한 처리 기한이 없어, 공급 측면에서 구조적인 지연이 발생한다.
이러한 지연의 몇 가지 사례가 발표 자료에서 제시되었다: 2022년 기획투자부는 호치민시와 하노이에서 각각 약 150개의 프로젝트가 정체되어 있다고 언급한 바 있다; 2021년 투티엠 경매 사태 이후 현재까지 8개 필지가 순차적으로 재경매되고 있다; 2026년에는 The Kross(2026년 4분기 예정) 하나만이 신규 A급 오피스 공급으로 예상된다. 다시 말해, 소득 격차에도 불구하고 임대료가 비슷한 수준을 유지하는 것은 개발 및 인허가 제도로 인해 공급이 억제되고 있음을 반영한다.
A급 오피스: 강남(GBD)과 호치민시 1군(CBD)
강남과 비교했을 때 1군 A급 오피스는 NOC는 거의 비슷하지만 캡레이트(cap rate)가 상당히 높고 공실률도 더 높다. 이러한 차이는 수익률을 추구하는 투자자에게 매력적인 요소로 작용한다.
| 항목 | 서울 강남(GBD) | 호치민시 1군 A급 오피스(CBD) |
| NOC (임대료+관리비) | ~70달러/㎡ | 64.7달러/㎡ |
| 공실률 | 4.7% | 16.7% (2024년 최고 20%, 하락 중; 2019년: 2.5%) |
| 캡레이트(Cap rate) | 4.28% | 6.00-7.00% (호황기: ~4-5%) |
| 임대료 상승률 (전년 대비) | A급/프라임 +6.3% | 1군 CBD +1.1% (투티엠 +3.1%; 7군 +2.5%) |
캡레이트가 높다는 것은 자산 가치 대비 운영 수익률이 호치민시가 주변 아시아 도시들보다 더 매력적이라는 의미다. 2026년 3월 기준 아시아 주요 도시 A급 오피스 캡레이트 조사에 따르면, 호치민시는 6.00-7.00%로 서울(3.75-4.65%), 싱가포르(3.25-3.80%), 홍콩(3.00-4.25%), 도쿄(2.00-3.00%)보다 훨씬 높다. 참고 수치는 Veyond Asia, Good Morning Vietnam Media, Inside Vina(JLL 인용), CBRE 2026년 1분기 자료를 인용했다.
호치민시 공실률에 대한 올바른 이해
호치민시의 A급 오피스 공실률은 구조적인 문제가 아니라 “일시적 공급 과잉과 점진적 흡수” 단계를 반영한 것이다. 2019-2022년 기간 평균 공실률은 2-5%에 불과했다. 2024년 A급 공급이 급증하면서 공실률이 약 20%까지 상승했으나, 2026년 1분기에는 13-17%로 하락했다. 같은 맥락에서 1군 CBD의 임대료 상승률(+1.1%)은 투티엠(+3.1%)과 7군(+2.5%)보다 낮은데, 이는 신규 공급이 있는 지역으로 임차인이 이동한 데 일부 기인한다. 발표 자료는 공실률이 약 10%까지 하락하고 임대료가 연간 약 7% 상승하는 전망 시나리오도 제시했으나, 이는 어디까지나 전망이며 금리 요인의 영향을 받는다.
정의 측면에서, 한국의 관리 회사들은 통상 총 연면적 약 10,000평(33,000㎡), 층당 약 330평을 A급 기준으로 삼으며, 21층 이상은 프라임 등급으로 A급보다 임대료가 약 40% 높다. 베트남은 구체적인 연면적 기준을 공표하지 않고 입지, 기술 시스템, 관리 품질, 임차인 구성 등을 종합적으로 평가한다. 호치민시에는 현재 GFA 50,000㎡를 초과하는 빌딩이 10개 미만이며, 90,000㎡를 넘는 빌딩은 Marina IFC 한 곳이다.
투티엠 – “호치민시의 강남”
투티엠은 입지와 공급 역할 면에서 “호치민시의 강남”으로 비유된다. 이 지역은 1군 CBD 맞은편에 위치한 657ha 규모의 국가급 계획지구로, 서울 여의도(840ha) 면적의 78%에 해당하며, 2023년 이후 신규 A급 오피스 공급의 약 90%를 차지하고 있다. 다만 “호치민시의 강남”은 비교를 위한 표현일 뿐 공식 명칭은 아니라는 점에 유의해야 한다.
THE METT 사례는 흡수력을 가장 명확하게 보여주는 예다. 28,000㎡ 규모의 이 A급 오피스는 2023년 완공되었으며 신한베트남은행이 입주해 있다. 입주율은 2024년 초 10%에서 2024년 말 82%로 상승했고, 2026년 8월 기준 97%에 달했다. 이는 “신규 빌딩”이 반드시 높은 공실 위험을 의미하지 않는다는 것을 보여준다. 투티엠 및 인근 지역의 경쟁 빌딩 9곳을 비교한 데이터(RSQUARE 자체 데이터베이스, 2026년 8월)도 이러한 판단을 뒷받침한다:
| 빌딩명 | 등급 | 완공 연도 | 임대료 (NOC 달러/㎡) | 공실률 |
| The Mett | A | 2023 | 53.2-55.2 | 2.6% |
| The Hallmark | A | 2023 | 58.5 | 1.5% |
| Riverfront Financial Centre | A | 2023 | 64-65 | 5.1% |
| The Nexus | A | 2023 | 63.9-76.9 | 2.9% |
| IFC One Saigon | A | 2025 | 61-68 | ~50% |
| Sonatus Building | A | 2019 | 51.0 | 6.6% |
| Lim Tower 1 (9DTĐ) | B+ | 2013 | 31.5-46.5 | 10.8% |
| The Waterfront Saigon | B+ | 2017 | 42-47 | 0.0% |
| CJ Building | B+ | 2008 | 35.5 | 0.6% |
2023년에 완공된 A급 빌딩 5곳은 모두 공실률이 10% 미만이다. IFC One Saigon(2025년 완공, 총 연면적 약 120,000㎡, 오피스 면적 87,000㎡)은 신규 빌딩으로 입주가 진행 중인 단계이기 때문에 현재 공실률이 약 50%에 달한다.
산업용 부동산: 공장 임대료는 비슷하지만 토지 가격 차이는 크다
임대 방식의 경우 한국과 베트남 간 비용 차이는 크지 않지만, 토지를 매입해 직접 개발하는 방식의 경우 베트남의 가격 수준이 상당히 낮다. 베트남의 기성 공장(RF) 임대료는 지역별로 ㎡당 월 5.1-5.5달러 수준이다(박닌 5.5, 하이퐁 5.3, 흥옌 5.3, 빈즈엉 5.3, 동나이 5.1). 이는 한국 경기·충남 지역의 대표적인 산업단지(약 5.2-7.0달러) 수준과 큰 차이가 없다.
큰 차이는 산업단지 토지 가격에서 나타난다. 베트남의 평균 토지 가격은 지역별로 ㎡당 약 160-250달러 수준이다(하노이 250, 빈즈엉 248, 롱안 212, 동나이 182, 하이퐁 176, 박닌 160). 반면 한국의 공식 분양가는 이보다 훨씬 높은데, 예를 들어 용인테크노밸리2 산업단지(경기)는 ㎡당 약 1,642달러, 인천 남동 도시첨단산업단지는 약 1,564달러 수준이다(환율 1달러=1,400원 기준; 경기GH 및 LH 한국토지주택공사 자료). 이러한 차이는 두 국가 간 재산권 행사 리스크의 차이를 반영한다.
3개 지역별 산업 현황과 업종 분포
한국 투자는 베트남 남북 양쪽 지역에 집중되어 있다. KOTRA와 FIA(외국인투자청) 자료에 따르면 북부 지역에는 5,068개 프로젝트에 465억 달러가, 남부 지역에는 3,948개 프로젝트에 266억 달러가 투자되었으며, 중부 지역은 518개 프로젝트, 78억 달러로 상대적으로 규모가 작다.
업종 구성은 지역별로 다르게 나타난다. 북부는 전자 부품·소재, 플라스틱, 섬유, 철강, 물류 제조업이 강세를 보이며, 박닌-박장 지역의 반도체 클러스터(Amkor, Hana Micron, Foxconn), 배터리(삼성SDI, Vin ES), 자동차(도요타, 혼다, 빈패스트) 등이 자리하고 있다. 남부는 플라스틱, 섬유, 농림수산물 가공, 철강, 가전 산업이 중심이며, 삼성전자, 파나소닉, 롯데케미칼 등 한국 대표 기업과 다수의 자동차 부품, 제약, 화학 공급업체가 빈즈엉, 동나이, 롱안, 바리아붕따우 지역에 분포해 있다.
베트남 공장 설립 비용 및 절차
기업은 초기 자본과 소요 기간 면에서 뚜렷한 차이를 보이는 두 가지 주요 선택지를 가진다. 아래 수치는 하노이 또는 호치민시 인근 산업단지 내 5,000㎡(약 1,500평) 규모 프로젝트를 예시로 가정한 것이다.
- 공장 임대: 초기 비용은 약 525,000달러로, 보증금 150,000달러(6개월분), 선불 임대료 75,000달러(3개월분), 인테리어 완성 비용 300,000달러(공장 5,000㎡ 기준 ㎡당 60달러)로 구성된다. 법인 설립 및 인허가 소요 기간은 약 5개월(법인 설립 2개월 + 인허가 3개월)이며, 법인 설립 후 바로 사업 운영이 가능하다.
- 토지 매입 및 신축: 초기 비용은 약 3,570,000달러로, 산업단지 토지 1,800,000달러(1ha 기준 ㎡당 180달러), 공장 건설 1,750,000달러(공장 5,000㎡ 기준 ㎡당 350달러), 법인 설립 및 인허가 20,000달러로 구성된다. 인허가 및 건설에는 1년 이상이 소요된다.
신규 공장 설립 절차는 약 12개월에 걸쳐 9단계로 진행된다. MOU 체결, IRC/ERC 등록, 정식 매매계약 체결, 시공사 선정 및 설계, LURC(토지사용권증서) 취득, 건축허가, 착공, 준공/소방인허가 취득, 그리고 건물을 포함한 LURC 취득 순이다.
공장 양도 시에는 두 가지 방식이 있다. 자산 양도 방식은 자산 소유주를 변경하는 것으로(LURC 명의 변경), 산업단지관리위원회의 승인을 받으며 소요 기간은 6개월 이상이다. 장점은 매도 법인의 잠재적 부채 리스크를 제거할 수 있고 매수자를 찾기가 쉬우며, 베트남 현지 법률회사의 지원을 받기에 적합하다는 점이다. 지분 양도(M&A) 방식은 부동산을 보유한 법인의 지분을 거래하는 것으로, 기획투자국(Sở KH&ĐT)의 승인을 받으며 소요 기간은 4개월 이상이다. 장점은 절차가 간단하고 행정 개입 수준이 낮다는 점이지만, 매수자를 찾기가 더 어렵다는 단점이 있다.
베트남 내 오피스를 보유한 한국 기업: 실제 사례
일부 한국 기업들은 다양한 방식으로 베트남 내 오피스를 보유하고 있다. 대표적으로 THE METT(Khoi Phat Investment, 신한금융그룹 투자 구조에 속하며 2023년 SonKim Land로부터 프로젝트를 인수), Diamond Plaza(롯데그룹, 초기에는 POSCO E&C가 개발한 뒤 양도), CJ Building(CJ베트남), COBI Tower1(신규 개발 투자), Lotte Eco Smart City(롯데 약 79%, Pha Dat 21% 지분)가 있다. 하노이에는 Landmark72, Chamvit Tower, HITC가 있다. 발표 자료에 제시된 자산 가치는 추정치다.
가동 중인 자산을 인수하는 사례는 드문데, 이는 주로 베트남 법률상 외국인투자법인의 부동산 소유권에 대한 제한 때문이다. 헌법 제17조와 토지법 제43조에 따르면 모든 토지는 국민 전체의 소유이며 국가가 소유권을 대표한다. 외국인 개인은 토지사용권을 받을 수 없지만, 부동산 사업을 목적으로 하는 FDI 법인은 규정에 따라 토지사용권을 받아 건물을 짓고 임대할 수 있다. 다만 부동산 사업을 하는 FDI 법인이라 하더라도 기존 건물을 인수한 경우에는 자동으로 제3자에게 임대할 수 있는 것은 아니다. 토지사용권 기간은 통상 50년이며, 특별한 경우 최대 70년까지 연장될 수 있고, 이는 매수인이 양도받은 시점이 아니라 프로젝트가 승인된 시점부터 계산된다.
기업은 어디서부터 시작해야 할까?
출발점은 기업의 구체적인 목표에 따라 달라진다. 오피스 임대가 필요한 경우, 등급(A/B급), 지역(1군 CBD 또는 투티엠), 예산을 정하는 것이 첫 단계다. 공장 설립이 필요한 경우, 공장 임대와 토지 매입 후 신축 중 선택이 초기 자본과 진행 속도를 결정한다. 자산 보유가 필요한 경우, 적절한 법적 구조가 핵심 요소다. RSQUARE는 이 세 가지 니즈 모두에 대해 무료 컨설팅과 원스톱 서비스를 제공한다.
자주 묻는 질문
호치민시 A급 오피스 임대료가 실제로 서울과 비슷한가요?핵심 지역에서는 거의 비슷합니다. 1군 A급 오피스의 NOC는 ㎡당 64.7달러로, 베트남의 평균 소득이 훨씬 낮음에도 불구하고 강남의 약 70달러와 근접한 수준입니다.
투티엠은 A급 오피스로서 고려할 만한 지역인가요?고려할 만합니다. 이 지역은 2023년 이후 신규 A급 공급의 약 90%를 차지하며, THE METT가 2026년 8월 기준 97% 입주율을 기록하는 등 우수한 흡수력을 보이고 있습니다.
FDI 법인이 오피스를 매입해 재임대할 수 있나요?자동으로 가능한 것은 아닙니다. 부동산 사업을 하는 FDI 법인이 기존 건물을 인수하더라도 자동으로 제3자에게 임대할 수 있는 것은 아니며, 이 권리는 투자 형식과 프로젝트의 법적 근거에 따라 제한됩니다.
공장을 임대하는 것과 신축하는 것 중 어느 쪽이 더 경제적인가요?자본 규모와 진행 속도에 따라 다릅니다. 임대는 초기 비용이 낮고(약 525,000달러) 운영 개시가 빠른(약 5개월) 반면, 신축은 더 많은 자본(약 3,570,000달러)과 1년 이상의 기간이 필요합니다.
베트남 오피스 임대료의 역설은 승인 제도로 인해 공급이 제한된 데서 비롯되며, 바로 이러한 배경이 서울, 싱가포르, 도쿄에서는 찾기 어려운 수익 여지를 만들어낸다. 베트남 전역을 아우르는 오피스 및 산업용 부동산 데이터를 기반으로, RSQUARE는 분야 선택부터 지역 선정, 법적 절차 완료까지 기업과 함께한다.
