창고와 공장, 공급 부족에 “목마른” 시장

상반기의 침체를 지나 공장 및 물류 시장의 수요가 다시 늘고 있습니다. JLL 보고서에 따르면 3분기 북부 지역의 임대 창고(ready-built warehouse) 수요는 점차 안정되어 순흡수율이 전 분기 대비 2.6배 증가한 약 9만 m2에 달했습니다.

소매업체와 전자상거래 외에도 제조업체와 유통업체가 참여하면서 창고 임대의 동기가 더욱 다양해지고 있습니다.

이러한 추세는 남부에서도 나타나고 있습니다. JLL은 남부 물류 시장이 연말을 맞아 긍정적인 신호를 보이고 있으며, 순흡수율은 약 8만 6천 m2라고 밝혔습니다.

높은 점유율은 대체로 작년 말부터 올해 초에 출시된 프로젝트에 집중되어 있습니다.

Cushman & Wakefield의 보고서에서도 3분기 남부 지역의 임대공장 및 창고 임대 활동이 더욱 활발해져, 흡수량이 전 분기 대비 각각 2.4배와 6.7배 증가한 것으로 나타났습니다.

그중 동나이(Dong Nai)가 임대 수요를 선도하고 있습니다. Cushman & Wakefield는 시장 수요가 4배 증가할 것으로 예측되는 연말 몇 달 동안 공장과 창고 공급에 대한 “갈증”이 더욱 심각해질 것이라고 분석했습니다.

현재 하노이와 호찌민시의 창고 공급량은 각각 200만 m2와 510만 m2에 달합니다. 한편 이 두 대도시의 공단과 물류창고는 모두 가득 찼으며, 일부 지역은 거의 100%에 이릅니다. 가까운 시일 내에 수요는 더욱 커질 것입니다.

Cushman & Wakefield의 짱 부이(Trang Bui) 대표이사는 “계산상 공급이 수요를 따라가지 못하고 있으며, 이로 인해 소매 및 운송 기업의 경쟁 압력이 높아지고 있습니다”라고 말했습니다.

Savills 하노이의 부동산 컨설팅 서비스 시니어 매니저인 토마스 루니(Thomas Rooney) 씨도 현재 물류 시장은 아직 잠재력을 충분히 활용하지 못하고 있다고 밝혔습니다.

공급이 부족한 만큼, 투자자들은 새로운 모델을 유연하게 도입하고 기존 창고 공간을 최적화해야 합니다.

공장과 창고 수요가 증가한 이유

공장과 창고 수요가 증가한 이유는 전자상거래 시장이 갈수록 강세를 보이고 있기 때문입니다.

2023년 상반기 전자상거래 매출은 전년 동기 대비 약 25% 증가한 103억 달러로 추산되며, 이는 전국 소비재 및 서비스 매출의 7.7%를 차지합니다.

전자상거래·디지털경제국의 보고서에 따르면 올해 매출은 205억 달러에 이를 것으로 추산됩니다. 토마스 씨는 전자상거래 산업이 많은 상품을 보관하고 피킹 및 포장 작업을 지원하는 시스템을 설치할 수 있는 대규모 창고 공간을 필요로 한다고 분석했습니다.

해외 제조업체들은 생산 후 상품을 보관할 창고 공간을 확보하기를 기대합니다. 따라서 인프라와 물류 시스템에 대한 투자는 제조 기업의 공급망을 강화할 것입니다.

짱 부이 대표는 전자상거래 산업이 발전함에 따라 베트남이 제조 및 물류 분야 많은 기업의 목적지가 되고 있으며, 이는 고품질 물류 부동산에 대한 수요로 이어지고 있다고 말했습니다.

그는 베트남이 두바이와 홍콩, 나아가 싱가포르나 상하이와도 경쟁하여 글로벌 물류 허브가 될 수 있는 역량을 갖추고 있다고 말했습니다.

Cushman & Wakefield가 2022년 글로벌 고객을 대상으로 실시한 연례 조사 결과, 참가자의 40%가 인도에 이어 베트남을 첫 번째 신흥 투자 시장으로 선택한 것으로 나타났습니다.

특히 최근 조 바이든 미국 대통령의 방문으로 포괄적 협력 협정이 체결되어 양국 간 첨단기술 및 반도체 제조 시장이 활성화될 전망입니다.

향후 공급과 관련해 JLL은 2024년 북부 지역에 70만 m2가 추가되어 총 공급량이 현재 대비 1.6배 증가할 것으로 전망했습니다.

시장은 경쟁력 있는 토지 가격과 가용 토지 자원이라는 이점을 바탕으로 빈푹(Vinh Phuc), 박장(Bac Giang), 꽝닌(Quang Ninh) 등 인접 성으로 확대될 것으로 예상됩니다. 남부 지역은 올해 말 시장 규모가 현재 대비 약 1.6배 증가할 것으로 예상됩니다.