倉庫・工場は供給不足で「渇望」状態に

低調だった上半期を経て、工場・物流市場の需要は再び拡大しています。JLLのレポートによると、第3四半期には北部のレディメイド倉庫の賃貸需要が徐々に安定し、ネットアブソープション(純吸収面積)は前四半期の2.6倍となる約9万m2に達しました。

小売業やEコマースに加え、メーカーや流通業者も参入したことで、倉庫を借りる動機はより多様化しています。

この傾向は南部でも見られます。JLLによると、南部の物流市場は好調な兆しとともに年末を迎え、ネットアブソープションは約8万6,000m2でした。

高い稼働率は、主に昨年末から今年初めにかけて開始されたプロジェクトに集中しています。

Cushman & Wakefieldのレポートでも、第3四半期に南部でのレディメイド工場・倉庫の賃貸活動がより活発になり、吸収面積は前四半期に比べてそれぞれ2.4倍、6.7倍に達したことが示されています。

その中でも、ドンナイ省が賃貸需要でトップとなっています。Cushman & Wakefieldは、年末の数か月間に市場からの需要が4倍に増加すると予測されており、工場・倉庫の供給に対する「渇望」はさらに深刻になると認識しています。

ハノイとホーチミン市の倉庫の総供給量は、現在それぞれ200万m2と510万m2に達しています。一方、この2大都市の工業団地や物流倉庫はすべて埋まっており、一部では稼働率がほぼ100%に達しています。需要は近い将来さらに大きくなるでしょう。

「試算によれば、供給は需要に追いつかず、小売・運輸企業の競争圧力を押し上げています」と、Cushman & Wakefieldのゼネラルディレクターであるブイ・チャン氏は述べました。

Savillsハノイの不動産コンサルティングサービス担当シニアマネージャーであるトーマス・ルーニー氏も、現在の物流市場はまだそのポテンシャルを十分に活用できていないと述べました。

供給が不足しているため、投資家には新しいモデルを柔軟に導入し、既存の倉庫スペースを最適化することが求められています。

工場・倉庫の需要が増加している理由

工場・倉庫の需要が増加している理由は、Eコマース市場がますます力強く成長していることにあります。

2023年上半期のEコマース売上高は103億米ドルと推定され、前年同期比で約25%増加し、全国の消費財・サービス売上高の7.7%を占めました。

Eコマース・デジタル経済局のレポートによると、今年の売上高は205億米ドルに達すると推定されています。トーマス氏は、Eコマース業界は多くの商品を保管し、ピッキングや梱包作業を支援するシステムを導入するために広大な倉庫スペースを必要としていると分析しました。

海外メーカーは、生産後の商品を保管するための倉庫スペースを求めています。したがって、インフラと物流システムへの投資は、製造企業のサプライチェーンを強化することになります。

ブイ・チャン氏は、Eコマース産業の発展に伴い、ベトナムは製造・物流分野の多くの企業にとっての進出先となりつつあり、高品質な物流不動産への需要につながっていると述べました。

同氏は、ベトナムにはドバイや香港、さらにはシンガポールや上海と競い合い、世界的な物流拠点になる力があると語りました。

Cushman & Wakefieldが2022年にグローバルの顧客を対象に実施した年次調査の結果では、参加者の40%が、インドに次ぐ最初の新興国投資先としてベトナムを選んでいます。

特に、先頃のジョー・バイデン米大統領の訪問により、両国間のハイテク・半導体製造市場を促進する包括的な協力協定がもたらされました。

今後の供給については、JLLは2024年に北部で新たに70万m2が追加され、総供給量が現在の1.6倍に増加すると予測しています。

市場は、競争力のある地価と利用可能な土地を強みに、ヴィンフック省、バクザン省、クアンニン省などの近隣省へ拡大すると見込まれています。南部では、今年末までに市場規模が現在の約1.6倍に拡大すると予想されています。