Shophouse là loại hình bất động sản kết hợp giữa không gian thương mại và các khu vực phục vụ sinh hoạt, làm việc hoặc những mục đích sử dụng khác. Vì phải đáp ứng nhiều công năng trong cùng một công trình, thiết kế shophouse cần được tính toán từ cách phân chia mặt bằng, luồng di chuyển, ánh sáng đến hệ thống kỹ thuật và phong cách nội thất.
Một phương án thiết kế phù hợp không đơn thuần nằm ở yếu tố thẩm mỹ. Chủ sở hữu còn cần xem xét hoạt động kinh doanh dự kiến, đặc điểm khách hàng, diện tích từng tầng, khả năng thay đổi công năng và các quy định liên quan đến công trình.
Dưới đây, RSQUARE tổng hợp những đặc điểm, phong cách và lưu ý quan trọng khi thiết kế shophouse để chủ đầu tư có thêm cơ sở tham khảo trước khi xây dựng hoặc hoàn thiện mặt bằng.
1. Thiết kế nội thất shophouse là gì?
Thiết kế nội thất shophouse là quá trình tổ chức và hoàn thiện không gian bên trong công trình theo các chức năng sử dụng đã xác định. Tùy từng dự án, shophouse có thể được bố trí cho bán lẻ, showroom, nhà hàng, văn phòng, studio hoặc kết hợp với không gian sinh hoạt.
Khác với nhà ở thông thường, shophouse thường có mặt tiền tiếp cận trực tiếp với tuyến đường nội khu hoặc khu vực có hoạt động thương mại. Vì vậy, tầng thấp thường được ưu tiên cho các chức năng tiếp cận khách hàng, trong khi những tầng phía trên có thể bố trí thành văn phòng, kho phụ trợ, khu vực sinh hoạt hoặc công năng khác.
Điểm quan trọng của thiết kế shophouse là xử lý được mối quan hệ giữa các khu vực này. Không gian kinh doanh cần dễ tiếp cận và nhận diện, nhưng hoạt động vận hành phía sau vẫn phải đảm bảo sự thuận tiện, riêng tư và an toàn.
2. Đặc điểm thường gặp trong thiết kế shophouse
Cấu trúc shophouse có thể khác nhau tùy dự án, nhưng một số đặc điểm dưới đây thường ảnh hưởng trực tiếp đến phương án thiết kế.
2.1 Không gian thông tầng
Một số shophouse sử dụng thiết kế thông tầng để tạo chiều cao và cảm giác rộng hơn cho khu vực thương mại.
Khoảng thông tầng có thể đưa ánh sáng vào sâu hơn bên trong công trình, đồng thời tạo tầm nhìn giữa các tầng. Với showroom, cửa hàng hoặc không gian tiếp khách, đây cũng có thể trở thành điểm nhấn của mặt bằng.
Tuy nhiên, thiết kế này cần được tính toán cùng hệ thống điều hòa, âm thanh, chiếu sáng và diện tích sử dụng thực tế. Việc dành quá nhiều diện tích cho khoảng thông tầng có thể làm giảm phần diện tích khai thác tại các tầng.
2.2 Khả năng sử dụng nhiều công năng
Một đặc điểm đáng chú ý của shophouse là khả năng bố trí nhiều chức năng trong cùng một công trình.
Chẳng hạn, tầng trệt có thể dùng làm showroom hoặc cửa hàng, tầng trên làm văn phòng, phòng họp, studio hoặc khu vực phục vụ nhân viên. Với một số mô hình, shophouse còn được sử dụng hoàn toàn cho mục đích kinh doanh thay vì kết hợp với nhà ở.
Do đó, mặt bằng nên được thiết kế dựa trên nhu cầu vận hành thực tế thay vì cố định mỗi tầng cho một chức năng ngay từ đầu. Khả năng thay đổi bố cục về sau cũng cần được cân nhắc nếu mô hình kinh doanh có khả năng mở rộng.
2.3 Vị trí gắn với hoạt động thương mại
Shophouse thường xuất hiện tại các khu đô thị, khu dân cư, khu phức hợp hoặc những tuyến đường có hoạt động thương mại.
Với các vị trí này, thiết kế tầng trệt và mặt tiền có ảnh hưởng lớn đến khả năng nhận diện của cửa hàng. Hệ thống cửa ra vào, khu vực trưng bày, biển hiệu và luồng di chuyển của khách cần được bố trí phù hợp với đặc điểm mặt bằng.
Không gian phía trước đẹp nhưng luồng khách bất tiện, khu vực giao nhận hàng thiếu chỗ xử lý hoặc kho quá nhỏ đều có thể gây khó khăn khi vận hành.
2.4 Giá trị sử dụng phụ thuộc nhiều vào cách bố trí
Giá trị của một căn shophouse không chỉ đến từ vị trí hay kiến trúc bên ngoài. Cách tổ chức không gian bên trong quyết định đáng kể đến khả năng đưa mặt bằng vào khai thác.
Một mặt bằng có chiều ngang hạn chế, nhiều cột hoặc cầu thang chiếm diện tích lớn sẽ yêu cầu cách bố trí khác với một shophouse có mặt tiền rộng và sàn vuông vức.
Vì vậy, trước khi đầu tư nhiều vào vật liệu hoặc trang trí, chủ đầu tư nên xác định rõ công năng của từng khu vực và những giới hạn của mặt bằng hiện trạng.
3. Các phong cách thiết kế shophouse phổ biến
Phong cách nội thất nên được lựa chọn sau khi xác định loại hình kinh doanh, nhóm khách hàng và đặc điểm kiến trúc của công trình. Một số phong cách thường được áp dụng gồm:
3.1 Shophouse phong cách hiện đại
Thiết kế hiện đại tập trung vào đường nét gọn, không gian mở và hạn chế chi tiết trang trí không cần thiết.
Các tông trắng, xám, be hoặc màu trung tính thường được kết hợp với kính, kim loại, gỗ và bề mặt hoàn thiện đơn giản. Cách thiết kế này phù hợp với nhiều loại hình từ showroom, cửa hàng đến văn phòng.
Một lợi thế của phong cách hiện đại là khả năng điều chỉnh bố cục tương đối linh hoạt khi công năng thay đổi. Nội thất rời, hệ tủ module và vách ngăn nhẹ có thể được sử dụng để hạn chế việc phải cải tạo lớn sau này.
3.2 Shophouse phong cách cổ điển
Phong cách cổ điển sử dụng nhiều chi tiết trang trí, tỷ lệ đối xứng và vật liệu tạo cảm giác trang trọng.
Các bề mặt gỗ, đá, phào chỉ, đèn trang trí và tông màu ấm thường xuất hiện trong kiểu thiết kế này. Phong cách cổ điển phù hợp hơn với những mô hình kinh doanh có định vị tương ứng, chẳng hạn một số showroom, nhà hàng hoặc không gian dịch vụ cao cấp.
Điểm cần lưu ý là số lượng chi tiết nội thất lớn có thể làm mặt bằng trở nên nặng nếu diện tích hoặc chiều cao trần hạn chế.
3.3 Shophouse phong cách tân cổ điển
Tân cổ điển giữ lại một số yếu tố cân đối và trang trí của phong cách cổ điển nhưng được giản lược để phù hợp hơn với không gian hiện đại.
Phào tường, vật liệu đá, kim loại, gỗ và hệ thống chiếu sáng thường được sử dụng ở mức vừa phải. Bảng màu cũng có xu hướng nhẹ hơn so với nội thất cổ điển truyền thống.
Phong cách này có thể phù hợp với các shophouse muốn duy trì cảm giác sang trọng nhưng không sử dụng quá nhiều chi tiết trang trí.
3.4 Shophouse phong cách Scandinavian
Phong cách Scandinavian ưu tiên không gian sáng, bố cục đơn giản và vật liệu có cảm giác tự nhiên.
Màu trắng, xám nhạt, be và gỗ sáng thường được sử dụng cùng ánh sáng tự nhiên. Đồ nội thất có hình thức gọn, ít chi tiết và chú trọng công năng.
Với shophouse có diện tích không quá lớn, cách sử dụng màu sáng và nội thất đơn giản có thể hạn chế cảm giác chật. Tuy nhiên, phương án cụ thể vẫn cần dựa trên ngành hàng và hình ảnh thương hiệu mà đơn vị kinh doanh muốn xây dựng.
4. Ưu và nhược điểm khi bố trí nội thất shophouse
Shophouse có khả năng đáp ứng nhiều mục đích sử dụng, nhưng chính đặc điểm này cũng tạo ra một số vấn đề cần xử lý trong quá trình thiết kế.
4.1 Ưu điểm
Có thể phân bổ nhiều chức năng trong cùng công trình
Từng tầng có thể đảm nhiệm những chức năng khác nhau như bán hàng, tiếp khách, văn phòng, kho hoặc khu vực sinh hoạt. Cách sử dụng này phù hợp với các doanh nghiệp cần nhiều không gian chức năng tại cùng một địa điểm.
Có khả năng khai thác diện tích theo chiều cao
Thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào diện tích tầng trệt, chủ sở hữu có thể phân bổ các chức năng phụ trợ lên tầng trên để dành khu vực có khả năng tiếp cận khách hàng tốt nhất cho hoạt động thương mại.
Dễ xây dựng không gian theo đặc điểm thương hiệu
Mặt tiền và không gian tầng thấp có thể được thiết kế theo nhận diện của cửa hàng hoặc doanh nghiệp, trong giới hạn cho phép của dự án và quy định liên quan.
Có thể điều chỉnh công năng theo từng giai đoạn
Nếu kết cấu và hệ thống kỹ thuật cho phép, một số khu vực có thể được chuyển đổi giữa văn phòng, showroom, khu vực trưng bày hoặc chức năng khác khi nhu cầu thay đổi.
4.2 Nhược điểm
Cần xử lý rõ luồng di chuyển
Khách hàng, nhân viên, cư dân, hàng hóa và đơn vị giao nhận có thể cùng sử dụng một công trình. Nếu không phân luồng từ đầu, hoạt động ở tầng thương mại có thể ảnh hưởng đến các khu vực khác.
Chi phí hoàn thiện có thể lớn
Một shophouse nhiều tầng cần xử lý đồng thời hệ thống điện, điều hòa, chiếu sáng, PCCC, nội thất và các hạng mục hoàn thiện khác. Chi phí thực tế phụ thuộc vào diện tích, hiện trạng bàn giao và tiêu chuẩn thiết kế.
Khó cân bằng giữa kinh doanh và không gian riêng
Nếu công trình vừa dùng để kinh doanh vừa phục vụ sinh hoạt, tiếng ồn, mùi, thời gian hoạt động và số lượng khách ra vào đều cần được xem xét.
Khả năng cải tạo phụ thuộc vào kết cấu hiện hữu
Vị trí cầu thang, cột, hộp kỹ thuật, khu vệ sinh và các hệ thống chung thường không thể thay đổi tùy ý. Điều này có thể giới hạn phương án bố trí nội thất hoặc chuyển đổi công năng sau này.
5. Quy trình thiết kế nội thất shophouse
Tùy đơn vị thiết kế và quy mô dự án, quy trình có thể khác nhau. Tuy nhiên, một dự án thông thường thường đi qua các bước sau.
Bước 1: Khảo sát hiện trạng và xác định nhu cầu
Đơn vị phụ trách cần kiểm tra kích thước thực tế, kết cấu, hệ thống kỹ thuật, vị trí cửa ra vào, cầu thang và tình trạng bàn giao.
Song song với khảo sát mặt bằng, chủ đầu tư cần xác định loại hình kinh doanh, số lượng người sử dụng, nhu cầu lưu trữ, khu vực tiếp khách và các yêu cầu vận hành khác.
Bước 2: Xây dựng phương án mặt bằng
Từ dữ liệu khảo sát, kiến trúc sư phân chia các khu chức năng và xác định luồng di chuyển.
Đây là giai đoạn cần ưu tiên công năng trước khi đi sâu vào màu sắc hoặc vật liệu. Những vấn đề như vị trí quầy tiếp đón, kho, khu vực nhân viên, khu vệ sinh hay đường vận chuyển hàng hóa nên được xử lý ngay ở bước này.
Bước 3: Phát triển phương án thiết kế 3D
Sau khi thống nhất mặt bằng, phương án hình ảnh 3D được phát triển để thể hiện phong cách, vật liệu, ánh sáng và cách bố trí nội thất.
Bản dựng 3D cũng là cơ sở để chủ đầu tư đánh giá mức độ phù hợp giữa thiết kế và định hướng thương hiệu trước khi chuyển sang hồ sơ kỹ thuật.
Bước 4: Hoàn thiện hồ sơ kỹ thuật
Bản vẽ kỹ thuật cần thể hiện đủ thông tin để triển khai thi công như kích thước, vật liệu, hệ thống điện, chiếu sáng, trần, sàn, đồ nội thất và các hạng mục liên quan.
Đối với shophouse nằm trong khu đô thị hoặc dự án thương mại, hồ sơ cũng có thể phải tuân thủ các yêu cầu riêng của ban quản lý.
Bước 5: Lập dự toán và chuẩn bị thi công
Khối lượng vật tư, thiết bị và nội thất được tổng hợp để lập ngân sách.
Ở bước này, chủ đầu tư nên tách rõ các hạng mục bắt buộc, hạng mục có thể điều chỉnh và khoản dự phòng. Cách làm này giúp kiểm soát thay đổi trong quá trình thi công tốt hơn.
Bước 6: Thi công và kiểm tra hoàn thiện
Quá trình thi công cần được đối chiếu thường xuyên với hồ sơ kỹ thuật đã phê duyệt.
Trước khi đưa shophouse vào sử dụng, các hạng mục hoàn thiện, thiết bị, hệ thống kỹ thuật và khu vực vận hành cần được kiểm tra để phát hiện sai lệch hoặc phần việc chưa hoàn tất.
6. Những lưu ý khi thiết kế nội thất shophouse
Phân chia rõ khu vực kinh doanh và khu vực nội bộ
Không gian phục vụ khách hàng, nhân viên, kho và các khu vực riêng nên được xác định ngay từ mặt bằng ban đầu.
Nếu shophouse kết hợp kinh doanh và sinh hoạt, cần đặc biệt chú ý đến cửa ra vào, cầu thang và khả năng kiểm soát người tiếp cận các tầng.
Thiết kế dựa trên mô hình kinh doanh thực tế
Một showroom ô tô, cửa hàng thời trang, văn phòng giao dịch hay nhà hàng có yêu cầu rất khác nhau về tải trọng, điện, thông gió, chiếu sáng và kho.
Vì vậy, không nên lựa chọn phương án nội thất chỉ dựa trên hình ảnh tham khảo mà bỏ qua yêu cầu vận hành của ngành nghề.
Khai thác ánh sáng tự nhiên hợp lý
Mặt tiền kính hoặc các khoảng mở có thể đưa ánh sáng vào không gian và giảm cảm giác bí.
Tuy nhiên, với những mặt tiền chịu nắng trực tiếp, cần xem xét thêm giải pháp chống nóng, rèm, kính hoặc hệ thống điều hòa để tránh ảnh hưởng đến trải nghiệm sử dụng.
Chọn vật liệu theo cường độ sử dụng
Khu vực thương mại thường có tần suất đi lại cao hơn nhà ở. Sàn, tường, quầy, tay nắm và các bề mặt tiếp xúc thường xuyên nên được lựa chọn dựa trên khả năng chịu mài mòn và bảo trì, không chỉ dựa vào hình thức.
Tính trước nhu cầu lưu trữ
Kho hàng, hồ sơ, vật tư, thiết bị vệ sinh và đồ dùng vận hành thường chiếm nhiều diện tích hơn dự kiến.
Nếu không bố trí từ đầu, các khu vực này dễ lấn sang không gian kinh doanh và làm giảm chất lượng tổng thể của mặt bằng.
Kiểm tra hệ thống kỹ thuật
Nguồn điện, điều hòa, cấp thoát nước, internet, hút mùi và PCCC cần được đối chiếu với nhu cầu sử dụng thực tế.
Đây là phần đặc biệt quan trọng nếu shophouse được sử dụng cho nhà hàng, F&B, showroom thiết bị hoặc những mô hình có tải điện cao.
Kiểm tra quy định của dự án trước khi cải tạo
Không phải mọi hạng mục bên trong shophouse đều có thể tự do thay đổi.
Chủ sở hữu hoặc đơn vị thuê cần kiểm tra quy định về mặt tiền, biển hiệu, giờ thi công, hệ thống kỹ thuật, PCCC, tải trọng và các yêu cầu phê duyệt trước khi triển khai.
Dự phòng khả năng thay đổi công năng
Nhu cầu kinh doanh có thể thay đổi sau vài năm. Vì vậy, những khu vực có khả năng điều chỉnh nên ưu tiên giải pháp dễ tháo lắp hoặc bố trí lại thay vì sử dụng quá nhiều kết cấu cố định.
7. Nên bắt đầu từ phong cách hay công năng khi thiết kế shophouse?
Phong cách giúp định hình hình ảnh của không gian, nhưng công năng nên được xác định trước.
Một mặt bằng đẹp nhưng thiếu kho, luồng khách giao cắt với khu vực nhân viên hoặc hệ thống điện không đủ tải sẽ nhanh chóng bộc lộ vấn đề khi đi vào vận hành. Ngược lại, khi các khu vực chức năng, luồng di chuyển và yêu cầu kỹ thuật đã được xác định rõ, phong cách nội thất có thể được phát triển trên một nền tảng thực tế hơn.
Trước khi thiết kế, chủ đầu tư nên làm rõ ít nhất bốn yếu tố: shophouse sẽ phục vụ mô hình kinh doanh nào, mỗi tầng đảm nhiệm chức năng gì, lượng người sử dụng dự kiến ra sao và những hạng mục nào của công trình hiện hữu không thể thay đổi.
Với doanh nghiệp đang tìm kiếm shophouse hoặc mặt bằng thương mại, việc đánh giá vị trí, diện tích, hiện trạng bàn giao và điều kiện khai thác ngay từ giai đoạn lựa chọn mặt bằng sẽ giúp hạn chế những phương án khó triển khai sau khi ký thuê. RSQUARE có thể hỗ trợ doanh nghiệp khảo sát và so sánh các phương án bất động sản thương mại theo nhu cầu sử dụng thực tế trước khi đưa ra quyết định.
