解读2026年第二季度写字楼市场格局

2026年上半年落下帷幕，胡志明市与河内的写字楼租赁市场呈现出日益明显的分化格局。胡志明市继续巩固其成熟市场的地位，供应稳定，核心区域出租率保持在高位；而河内则进入新一轮供应爆发期，尤其是西部区域的甲级写字楼细分市场。

这种反差不仅影响着租金水平和供需平衡，也为企业在两大城市选择办公场地提出了战略层面的课题。

2026年第二季度租金格局：层级分化清晰

两座城市在供应上的分化，直接影响了2026年第二季度的挂牌租金水平。胡志明市在租金峰值和波动幅度上占据优势，而河内则在还剑郡核心区与租金相对较低的西部区域之间呈现出明显的层级分化。

胡志明市区域：

河内区域：

数据显示，第1郡是市场上租金波动幅度最大的区域，从每平方米19.8美元到72美元不等。如此大的差距清晰划分出两类产品：已运营多年的乙级写字楼，以及坐落于黄金地段的高端甲级写字楼。

总体而言，胡志明市核心区域目前的平均租金为45.6美元，比河内同类区域（35.4美元）高出29%。这一差距在过去几个季度中始终保持稳定，印证了南部写字楼市场内在需求极为强劲。

核心区域的成本门槛，加上周边各郡出现的大量优质供应，引发了一波办公迁移潮。许多企业不再固守传统位置，而是主动迁往远离核心区的地段。这是一项务实的策略，既帮助企业解决了预算优化问题，又能升级现代化的办公环境。

解读重点细分市场与各区域的迁移焦点

两大城市的写字楼格局不仅反映了单纯的供需关系，也清晰展现了企业迁移办公空间的战略。本文通过六个重点区域加以分析，包括胡志明市的第1郡、第3郡、平盛郡，以及河内的纸桥郡、巴亭郡、栋多郡。

胡志明市：在黄金地段与合理成本之间抉择

1. 第1郡 – 金融中心与有限供应的难题

第1郡继续扮演着整个市场核心商业与金融中心的角色。该区域最具决定性的特点是，可用于新建写字楼项目的土地几乎已经枯竭。甲级写字楼供应稀缺，加之出租率一直保持高位，使楼宇业主握有很大的议价优势。因此，面对整体租金调整的压力，核心区域的租金水平始终保持稳定。

不过，第1郡内部市场正出现明显的层级分化。租金波动区间很宽（从19.8美元到72美元/平方米），租户能够感受到极大的竞争落差。老旧的乙级、丙级楼宇开始面临改造压力以留住租户，而位于临街位置的高品质楼宇仍然保持着旺盛的实际需求。

诸如Deutsches Haus、Lim Tower 3或Riverbank Place等代表性楼宇的入驻，是最典型的例证。该区域继续是金融机构、银行和跨国集团的首选。

2. 第3郡 – 近中心环带与吸引企业的亮点区域

第3郡的出租率令人印象深刻。它超越了“邻近区域”的概念，实际上是市场中具有战略价值的近中心环带。第3郡紧邻市中心，使企业能够建立信誉良好、专业的经营地址，同时显著优化运营预算。对于既要优质办公空间、又不想承担第1郡那种昂贵“地段溢价”的企业来说，该区域是绝佳的解决方案。

该区域的吸引力通过一些代表性项目得到印证，例如Pearl 5、Centec Tower，尤其是Halo Building Signature，其出租率迅速接近满租，推动全郡空置率大幅下降。

这清晰地印证了“迁移以寻求真实价值”的趋势：租户主动将视野扩展到近中心区域以控制成本，同时仍能完整保有交通网络和商业配套的连接。

3. 平盛郡 – 东部门户与扩张型企业的目的地

平盛郡直接受益于其门户位置以及东西向交通基础设施（尤其是地铁线路）的完善。该区域毗邻第1郡核心区，并与守德市直接相连，能很好地满足企业的出行和商务往来需求。

除位置优势外，平盛郡写字楼的特点是开放式空间设计，拥有开阔的江景。这一点切实满足了提升办公环境和员工健康福祉（wellbeing）的需求——这一标准正被越来越多的公司纳入人力资源政策。

诸如Pearl Plaza、CII Tower或Opal Tower等代表性项目，提供接近甲级标准的优质供应以及大面积楼层。这对于需要扩充人员规模的信息技术（IT）、物流和快速消费品（FMCG）行业十分合适。在这里，他们可以向现代化、专业化的方向升级办公空间，同时保持合理的运营成本。

河内：供应分化与各区域的优势

1. 巴亭郡 – 引领西部甲级标准的区域

巴亭郡继续保持其作为引领河内西部的甲级写字楼集群的地位。该郡的独特优势在于地处中央行政机关区域与主要商业干道的交汇处。与还剑郡核心区的稀缺不同，巴亭郡的供应在本期保持稳定扩张，使租户有更多选择方案，并在合同谈判中增加筹码。

诸如Capital Place Lieu Giai、Lotte Center Hanoi或Daeha Business Centre等大型项目，继续是大使馆、非政府组织、金融机构和外国投资基金等特定租户群体的熟悉之选。对这类客户而言，巴亭郡能够满足其在安保、楼宇管理品质方面的严苛要求，以及便捷前往国家机关的区位条件。

2. 纸桥郡 – 供应充裕，科技行业的目的地

纸桥郡以市场上最充裕的办公面积而著称，在面积和租金成本方面提供了灵活多样的选择。该区域许多楼宇的特点是楼层面积大，非常便于在同一楼层设置连续的办公空间。

该区域集中了众多专业运营的项目，如CMC Tower、789 Office Building，以及亮点项目Keangnam Landmark 72（位于范雄大道），已逐渐形成清晰的企业聚集社区。这里目前是信息技术（IT）、电信和软件公司集中的目的地。这类行业的特点是人员规模非常庞大，因此纸桥郡充裕的供应使他们很容易找到大面积空间，并将人均成本控制在合理水平。

3. 栋多郡 – 中端细分市场，运营部门的最优选择

栋多郡处于连接老城中心（还剑郡）与西部新开发区域的枢纽位置，在市内交通网络方面拥有很大优势。这一优点让员工可以方便地从周边多个居住区通勤，对内部人员的招聘和留任起到切实的支持作用。

诸如ROX Tower Hanoi（阮至清路54A号）、Eurowindow Building或IDMC Láng Hạ等项目，提供建筑质量良好且租金结构处于中等水平的办公场地。凭借这一特点，栋多郡的场地常被贸易企业、运营支持部门（back-office），或需要稳定、出行便利的办公室但对楼宇形象定位要求不太高端的公司所选择。

2026年上半年市场趋势与洞察：租户需求主导市场格局

在租金与供应变化的背后，当前对市场影响最大的因素，正是租户思维方式的转变。市场现实表明，企业——尤其是大型集团——正在围绕4大主要趋势重新确立选址标准：

1. 将员工体验放在首位

• 员工的满意度和工作环境是决定是否敲定办公场地的最大因素（占84%），超过楼宇形象（24%）和开发商声誉（4%）。
• 大多数公司（92%）认为，设计共享办公空间（collaboration space）是凝聚文化、提升效率的最佳方式。
• 如今的租户将办公室视为吸引和留住人才的实用工具，而不只是一个用于业务往来的地址。

2. 优先考虑绿色空间与实际运营品质

• 尽管有高达74%的企业优先寻找绿色建筑，但他们最看重的标准却非常基础而实用：空气质量（72%）、24/7全天候安保系统（72%）和备用电源（68%）。这表明，与其投入过于繁复的配套设施，楼宇业主只需把基础设施管理做好、维持稳定的办公环境，就能形成很大的竞争优势。

3. 要求灵活的空间与便利的出行位置

• AI的应用正在改变47%企业的工作方式（主要体现在数据分析方面），随之而来的是对易于布置、可灵活缩减或扩展的办公空间的需求。
• 此外，42%的公司表示员工通勤因素直接影响选址决策。
• 75%的租户优先考虑公共交通的便利性，因此靠近主干道或地铁线路的楼宇在吸引租户方面拥有很大优势。

4. 空间品质升级趋势（Flight-to-Quality）

• 上述三大因素正在推动一个明显的共同趋势：企业逐步搬离老旧的乙级、丙级楼宇，升级到更现代的甲级、甲级+空间。
• 尽管市场新增供应充裕，让租户更容易议价，但最终的签约决定始终会优先考虑办公环境良好、注重绿化并且运营专业的楼宇。

回顾2026年第二季度写字楼市场的整体格局，可以清楚地看到局势已发生根本性变化：这里不再是楼宇业主独占的舞台。河内与胡志明市之间供应的明显分化，加之日益严格的ESG标准带来的压力以及对员工体验不断提高的期望，已正式将主动权移交到租户手中。

场地成本始终是一项可观的预算支出。然而，“Flight-to-Quality”浪潮的现实指出了一个重要的道理：真正的价值并不在于寻找最便宜的租金，而在于选对办公空间——能够提升效率并留住人才的空间。

无论贵公司的策略是继续留在第1郡、巴亭郡等金融中心区域，还是转向纸桥郡、第3郡等近中心区域以优化成本，当下都是采取行动的“黄金时机”。

不要急于以原有价格续签合同。现在是重新审视全部运营预算、主动在谈判桌上提出诉求的时候了！

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