在越南设立工厂必须了解的5件事【第2部分】

外商投资企业（FIE）在越南拥有不动产的相关规定

您好，我们是 RSQUARE，一家专注于商业地产数据的公司。

继我们于2022年5月29日发布的文章《在越南设立工厂必须了解的5件事【第1部分】——在越南获得厂房的两种方式》之后，在本第2部分中，我们将为您介绍“外商投资企业在越南拥有不动产的相关规定”。

第1部分介绍了租赁标准厂房以及在工业园区购买土地建设工厂两种方式，而本第2部分则聚焦于购买现有建筑的情形。

​关于在越南是否可以购买工厂或建筑，存在许多不同的说法。这是因为越南关于不动产所有权的规定以及对外商投资企业的限制，与韩国有很大差异。

在韩国，外国个人或外商投资公司购买建筑或工厂并不存在太大困难。除外汇申报、登记号码发放和取得申报等某些手续之外，其流程和适用的法律与韩国国民基本相同。

然而，在越南，适用于外国人和本国公民的法律是不同的。因此，购买建筑之后，买方可能面临无法按预期用途使用，或者日后转售困难的风险。

据此，相关的越南法规总结如下：

1. 根据《宪法》第17条和《土地法》第4条，越南的所有土地均归国家所有。

该规定同时适用于越南人和外国人；所有个人和组织只能在国家批准的期限内取得土地使用权。

2. 外国个人不能取得土地使用权，但外商投资企业可以依法取得。

根据修订后的《住房法》（2015年），外国人可以购买的不动产类型是有限的。典型的例子包括向外国投资者开放的项目内的公寓、别墅和度假村。
即便是这些情形，也只能购买期房或由开发商销售的房产，已经取得红皮书（Pink Book，产权证书）的房产则不能购买。

3. 外商投资企业可以出于员工住宿的目的购买住宅类房产，但不得将其出租给第三方。

如果企业不是以房地产经营为目的而设立的，则不得通过不动产获取租金收入。

4. 从事房地产经营的外商投资企业可以取得土地使用权、建造建筑、出租给第三方，并销售（分销）房产。

要在越南开展房地产租赁业务，必须设立以房地产经营为登记范围的外商投资企业。只有这样，才能开展开发、管理、租赁、分销和销售等活动。

5. 然而，即使外商投资企业从事房地产经营，如果其购买的是现有建筑，也不得将其出租、分销或出售给第三方。

虽然这看起来与第（4）点相矛盾，但越南法律只允许外商投资企业在直接开发和建设项目时从不动产中获利。否则，此类收入被视为不劳而获的收入，法规禁止由此获利。

6. 外商投资企业只能就国家批准的项目（例如建设生产设施、基础设施，或用于出租或出售的住房）取得土地使用权。

实际上，在城市地区取得土地使用权复杂且困难，而在工业区则相对容易。

7. 土地使用期限通常取决于项目的性质，一般为50年，在特殊条件下可延长至70年。

外商投资企业可以开发的大多数项目——例如工业园区、公寓和办公楼——土地使用期限均为50年。该期限只能延长一次。​

8. 土地使用期限自项目获批之日起算，而不是自购买房产之日起算。

例如，若一家工业园区开发商在2000年获得了A项目的批准，土地使用期限为50年，之后出售了单元，而买方在2010年购买了一个单元，那么该买方的土地使用权仍将于2050年到期——也就是说，剩余期限只有40年。

需要注意的重要一点是，无论外商投资企业是否从事房地产经营，购买现有建筑都不允许将其出租给第三方或转售/分销。
不过，对于工业园区内的工厂，可能存在有限形式的转让：经工业园区管理机构批准，可以退还土地使用权，并在一定条件下将建筑价值转让给第三方。

如前所述，在越南取得不动产的程序和法律规定与韩国不同。因此，我们强烈建议您对购买现有建筑一事进行审慎的审查和考虑。

如果您联系 Rsquare，我们将很乐意为您提供更详细的指导。

此外，RSQUARE 提供办公室、租赁厂房和工业园区的经纪服务，完全免费。

这是 RSQUARE 为支持所有进入越南的韩国企业而推出的独特政策。

谢谢。

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