ベトナムで工場を設立する際に知っておくべき5つのこと【第2回】

外資系企業(FIE)によるベトナムでの不動産所有に関する規制

こんにちは、商業用不動産データを専門とするRSQUAREです。

2022年5月29日に公開した前回の記事「ベトナムで工場を設立する際に知っておくべき5つのこと【第1回】– ベトナムで工場を確保する2つの方法」に続き、第2回となる今回は、「外資系企業によるベトナムでの不動産所有に関する規制」についてご案内します。

第1回では、レディメイド工場(既存の貸工場)のリースと、工業団地内の土地を購入して工場を建設する方法を取り上げました。第2回の今回は、既存の建物を購入するケースを中心に解説します。

​ベトナムで工場や建物を購入できるかどうかについては、さまざまな意見があります。これは、不動産の所有に関するベトナムの規制や外資系企業への制限が、韓国のものと大きく異なるためです。

韓国では、外国人個人や外資系企業でも、大きな支障なく建物や工場を購入できます。外貨申告、登録番号の発給、取得報告といった一部の手続きを除き、手続きや適用される法律は、韓国国民の場合と基本的に同じです。

しかしベトナムでは、外国人と自国民とで適用される法律が異なります。そのため、建物を購入した後に、想定した目的で使用できない、あるいは将来の転売が難しくなるといったリスクがあります。

そこで、関連するベトナムの規制を以下のとおり整理します。

1. 憲法第17条および土地法第4条により、ベトナムのすべての土地は国家が所有します。

この規制はベトナム人にも外国人にも適用され、すべての個人・団体は、国家が承認した期間にわたる土地使用権のみを取得できます。

2. 外国人個人は土地使用権を取得できませんが、外資系企業は合法的に取得できます。

改正住宅法(2015年)により、外国人が購入できる不動産の種類は限定されています。代表的な例は、外国人投資家に開放されたプロジェクト内のアパート、ヴィラ、リゾートです。
その場合でも、購入できるのは未完成(オフプラン)物件または開発業者が販売する物件に限られ、すでにピンクブック(所有権証明書)が発行されている物件は取得できません。

3. 外資系企業は、従業員の住居用として居住用不動産を購入できます。ただし、第三者に賃貸することは認められていません。

不動産事業を目的として設立された企業でない場合、不動産から賃料収入を得ることは認められていません。

4. 不動産事業を営む外資系企業は、土地使用権を取得し、建物を建設し、第三者に賃貸し、不動産を販売(分譲)することができます。

ベトナムで不動産賃貸事業を行うには、不動産事業として登録された外資系企業を設立することが必須です。そのうえで初めて、開発、管理、賃貸、分譲、販売といった活動を行うことができます。

5. ただし、不動産事業を営む外資系企業であっても、既存の建物を購入した場合は、それを第三者に賃貸・分譲・販売することは認められていません。

(4)と矛盾しているように見えるかもしれませんが、ベトナムの法律では、外資系企業が自らプロジェクトを開発・建設する場合にのみ、不動産から利益を得ることが認められています。それ以外の収入は不労所得とみなされ、そこから利益を得ることは規制で禁止されています。

6. 外資系企業が土地使用権を取得できるのは、国家が承認したプロジェクト(例:生産施設、インフラ、賃貸または販売用の住宅の建設)に限られます。

実際には、都市部での土地使用権の取得は複雑で難しい一方、工業団地内では比較的容易です。

7. 土地使用期間は一般にプロジェクトの性質によって異なりますが、通常は50年で、特別な条件下では最長70年まで延長できます。

工業団地、アパート、オフィスビルなど、外資系企業が開発できるプロジェクトの多くは、50年の期間が設定されています。この期間は一度しか延長できません。​

8. 土地使用期間は、不動産を購入した日ではなく、プロジェクトが承認された日から数えます。

たとえば、工業団地の開発業者が2000年にプロジェクトAの承認を取得し、50年の土地使用期間を得た後に区画を販売し、2010年に購入者が区画を取得した場合、その購入者の土地使用権も2050年に失効します。つまり、残りの期間は40年のみです。

注意すべき重要な点として、外資系企業が不動産事業を営んでいるか否かにかかわらず、既存の建物を購入しても、第三者への賃貸や転売・分譲はできません。
ただし、工業団地内の工場については、限定的な形での譲渡が可能な場合があります。工業団地管理当局の承認を得て土地使用権を返還し、一定の条件のもとで建物の価値を第三者に譲渡する方法です。

前述のとおり、ベトナムにおける不動産取得の手続きや法規制は、韓国とは異なります。そのため、既存の建物の購入については、慎重にご確認・ご検討されることを強くおすすめします。

RSQUAREにお問い合わせいただければ、より詳細なご案内をさせていただきます。

また、RSQUAREでは、オフィス、貸工場、工業団地の仲介サービスを完全無料で提供しています。

これは、ベトナムに進出するすべての韓国企業を支援するための、RSQUARE独自の方針です。

ありがとうございました。

RSQUARE VNについて

RSQUARE Vietnamは、ベトナム全土をカバーする商業用不動産データプラットフォームを運営しており、スタッフはすべて社内のプロフェッショナルで構成されています。韓国企業に加え、ベトナム地場企業や、日本、中国、欧州などのさまざまなグローバル顧客にもサービスを提供しています。サービスには、不動産仲介、法人向け住宅の賃貸、ビザ取得支援、ベトナム進出企業向けの定着支援サービスが含まれます。