ハノイ オフィス賃貸価格レポート2026

新しいオフィスの予算策定は、企業にとって最も重要な財務上の意思決定の一つです。ハノイのオフィス賃料は単なる固定額ではなく、立地、ビルのグレード、そして数多くの付随費用が影響する複雑なコストの組み合わせです。予算の見誤りは、年間で数億ドン規模の赤字につながりかねません。

本記事は、マネージャー、CEO、調達部門の皆様がハノイにおける2026年のオフィス賃貸市場を明確に把握できるよう作成した、データに基づく詳細なレポートです。RSQUARE Vietnamは、セグメント別の価格を分析し、隠れたコストを分解し、実践的な交渉の提言を行うことで、皆様が最も的確な判断を下せるようサポートします。

1. エグゼクティブサマリー

多忙なマネージャーの皆様に向けて、2026年のハノイのオフィス賃貸市場の主なポイントをご紹介します。

グレード別(A/B/C)および3つの主要エリアの価格ハイライト

市場は大きく3つの主要エリアに区分され、それぞれに特徴的な価格帯があります。

• 中心業務地区(CBD – ホアンキエム区、バーディン区): グレードAの賃料が最も高く、40~55ドル/㎡です。グレードBは25~32ドル/㎡前後で推移しています。

• CBD周縁部(カウザイ区、ドンダー区、ナムトゥーリエム区): 供給が豊富で価格競争力があります。グレードA(西部)は28~35ドル/㎡です。最も取引が活発なセグメントであるグレードBは18~28ドル/㎡です。

• コスト最適化エリア(タインスアン区、ロンビエン区、ハードン区): 手頃なグレードCおよびグレードBで、10~17ドル/㎡です。

2026年の賃貸予算に大きな影響を与える3つのインサイト

• 「質への逃避(フライト・トゥ・クオリティ)」が続いている: 優秀な人材を惹きつけるため、企業はグリーン認証(LEED、EDGE)とプロフェッショナルな管理体制を備えた高品質ビル(グレードA、B+)に対してプレミアムを支払う意向があります。ただし、コストのバランスを取るため、CBDではなくCBD周縁部(カウザイ区、ナムトゥーリエム区)で「質」を優先する傾向があります。

• 運営コスト(CAM)が厳しく精査されている: ネット賃料は大きく上昇しない可能性がありますが、共用部維持管理費(CAM)、時間外空調、駐車場などの費用は激しい交渉の対象となっています。これらが実際の総コストを左右する主な要因です。

• 柔軟性が最重要: ハイブリッド型オフィスモデルの広がりにより、企業は拡張・縮小に対応できる柔軟な条件や、より短い賃貸期間を重視しています。賃料増額条項(エスカレーション条項)も交渉の焦点となっています。

2. 調査方法とデータの範囲

本レポートは、RSQUARE Vietnamのデータベースに基づき、ハノイにおけるCBRE、Savills、JLLの市場レポートと照合のうえ、取りまとめ・分析したものです。

対象とする地域とビルの種類

• 地域: データは、ホアンキエム区、バーディン区、カウザイ区、ナムトゥーリエム区、ドンダー区の5つの主要オフィス地区に焦点を当てています。さらに、タインスアン区、ロンビエン区などのコスト最適化エリアにも範囲を広げています。

• ビルの種類: 分析対象は、プロフェッショナルなグレードA、B、Cのオフィスビルのみです。本レポートには、ショップハウス、路面店舗型住宅、コワーキングスペースの賃料は含まれません。

データの読み方:賃料、CAM、VAT、時間外費用

正確に予算を立てるには、次の4つのコスト構成要素を理解する必要があります。

• ネット賃料: 掲載価格のことで、通常は米ドル/㎡/月で表示されます。これは総コストではありません。

• サービスチャージ(CAM): 運営管理、警備、共用部の清掃などにかかる費用です。通常は3~8ドル/㎡/月です(グレードAはさらに高くなる場合があります)。

• VAT: (ネット賃料+CAM)の合計額に対して10%のVATが課されます。

• 時間外(OT)費用: 通常の営業時間外に電気や空調を使用する際の費用で、通常は時間単位またはシステム単位で計算されます。非常に高額になることがあります。

月額総コストの計算式(OTを除く):

総コスト = [(ネット賃料 + CAM) × 1.10] × 専用面積

3. 2026年のハノイ市場の全体像

エリア別の需給と空室率

• 供給: 2026年の新規供給は、主に西部エリア(ナムトゥーリエム区、カウザイ区)の、近代的で大規模なグレードAおよびB+ビルによるものです。CBD(ホアンキエム区)では新規供給がほぼなく、希少性が維持されています。

• 需要: 主な需要は、IT/テクノロジー、金融・銀行、製造業の各業界から生まれています。外国直接投資(FDI)企業が、引き続きグレードAセグメントの主な牽引役です。

• 空室率: CBDの空室率は非常に低く(10%未満)、賃料は高止まりしています。西部エリアは新規供給が続いているため空室率が高め(約15~20%)です。これは、テナントが有利な条件を交渉する絶好の機会となります。

シフトの動向:CBDからCBD周縁部へ、そしてハイブリッドオフィス

中堅・大企業が、CBD(ホアンキエム区)からバーディン区、カウザイ区、ナムトゥーリエム区などの周縁部へ移転する明確な動きが見られます。

• 理由: 中心部の「住所」と引き換えに、より新しいビル(例:Capital Place、Keangnam Landmark 72、Indochina Plaza Hanoi)、柱のない広いフロアプレート、より良いインフラ、そしてより競争力のある賃料を選ぶ企業が増えています。

• ハイブリッド勤務モデルも、企業にスペースの最適化を促しています。専用デスクの数は減らす一方で、コラボレーションスペース、ハイテクな会議室、共用アメニティをより強く求めています。

4. ビルグレード別(A/B/C)価格表

ビルのグレードは、賃料とブランドイメージを直接左右します。

グレード	主なエリア	ネット賃料(USD/㎡/月)	CAM(USD/㎡/月)	主な特徴
グレードA	ホアンキエム区、バーディン区、ナムトゥーリエム区	28~55ドル	6~10ドル	好立地、国際基準(LEED/EDGE)、プロフェッショナルな管理、壮麗なロビー、高速エレベーター。
グレードB	カウザイ区、ドンダー区、タインスアン区	18~28ドル	4~6ドル	幹線道路沿いに位置し、施工品質が良好で、設備も近代的。コストとイメージを絶妙にバランスさせています。
グレードC	市内中心部の各区	10~17ドル	2~4ドル	小規模で、路地や脇道に位置し、設備は基本的なもの。予算が限られている場合に最適です。

グレードA:ブランディングの頂点

• CBDのグレードA賃料(Lotte Center Hanoi、Pacific Place):40~55ドル/㎡。

• 西部のグレードA賃料(Capital Place、Keangnam Landmark 72):28~35ドル/㎡。

• 強み: 市場でのポジションを確固たるものにし、一流の住所と高級アメニティを備え、優秀な幹部人材や国際的なパートナーを容易に惹きつけます。

• 留意点: 総コスト(賃料+CAM+OT)が非常に高いこと、そして交通渋滞がひどいこと。

グレードB:コストとイメージのバランス

最も需要の高い「スイートスポット」となるセグメントです。ROX Tower Hanoi、PVI Tower、あるいはDuy Tanオフィスクラスターなどのビルは、プロフェッショナルな執務環境を手頃な価格で提供しています。

• カウザイ区のオフィス賃料(グレードB):18~26ドル/㎡。

• 強み: 立地、品質、コストの完璧なバランス。供給が豊富で、インフラも良好です。

• 留意点: 築年数の古いビルでは内装のリノベーションが必要になる場合があること、そして駐車スペースの競争があること。

グレードC:予算の最適化と運営上の留意点

スタートアップ、バックオフィス、あるいは頻繁に来客を迎える必要のない企業に適しています。

• 強み: 市場で最も低い賃料。

• 留意点: 消防設備、運営の質、時間外費用(多くの場合、非常に高額です)、駐車場の収容力(不足していることが多いです)を慎重に確認してください。

5. エリア別価格表(マップビュー)

立地は、企業にとってのコストと利便性の50%を決定づけます。

CBDエリア(ホアンキエム区-バーディン区)

• 特徴: 行政・経済の「中枢」。金融グループ、法律事務所、大使館の本拠地です。

• ホアンキエム区の賃料(グレードA): 40~55ドル/㎡。

• バーディン区の賃料(グレードA): 35~45ドル/㎡。

• メリット: 最高水準のステータスとブランドイメージ。

• 課題: 最も高い価格、大規模フロアの希少性、交通渋滞。

テック&サービスベルト(カウザイ区-ナムトゥーリエム区)

• 特徴: 「ハノイのシリコンバレー」と呼ばれ、特にDuy TanとPham Hungのクラスターが有名です。近代的なインフラを備えた新しいハブです。

• グレードA賃料(Keangnam Landmark 72、Capital Place): 28~35ドル/㎡。

• グレードB賃料(TTC Tower、PVI Tower): 18~26ドル/㎡。

• メリット: 供給が豊富で、新築ビルが多く、フロアプレートが広く、価格競争力があり、IT人材を採用しやすい。

• 課題: ビルの密集度が高く、交通渋滞が過密になり始めています。

コスト最適化エリア(タインスアン区-ロンビエン区-ハードン区)

• 特徴: Nguyen Trai通り(タインスアン区)などの幹線道路や、新興都市エリア(ロンビエン区)。

• グレードB/Cの賃料: 12~20ドル/㎡。

• メリット: 最も手頃な賃料で、人口密集の住宅地へのアクセスが良好。

• 課題: 中心部のコアエリアから遠く、ブランドイメージはそれほど高級ではない場合があります。

6. 予算に影響する「隠れた」コストと変動要因

ネット賃料は氷山の一角にすぎません。予算は、次の要素に大きく左右されます。

CAM/サービスチャージ:含まれるもの、含まれないもの

見積もりを受け取る際に、最も重要な質問です。

• 通常含まれるもの: 24時間365日の警備、共用部の清掃、ロビー受付、共用部の電気・水道、設備の保守(エレベーター、消防設備)。

• 通常含まれないもの(または営業時間内のみ): 賃貸区画内の空調用電気代。これは多くの場合、最も大きな隠れた出費です。

• 明確に確認すること: サービスチャージには何が含まれていますか?勤務時間中(例:月~金の午前8時~午後6時)の空調は含まれますか?

時間外空調、駐車場、看板

• 時間外空調(OT AC): 非常に高額です。グレードAのビルではシステム単位(VND/時間)で課金され、グレードB/Cでは面積単位や別メーターで課金される場合があります。貴社が頻繁に時間外勤務を行う場合は、この費用を予算に組み込んでください。

• 駐車場: 中心部のビルでは常に自動車用の駐車スペースが不足しています。「割当枠」(固定台数)が与えられ、追加の車両(空きがある場合)には料金を支払う必要があります。費用:1台あたり月額1,500,000~3,000,000 VND。

• 看板: 通常、ロビーの共用案内板に1枚掲示するのは無料です。それ以外の設置場所には費用が発生します。

内装工事と原状回復、賃料増額、保証金

• 内装工事費: ほとんどのビルは「スケルトン」の状態で引き渡されます。内装(床、天井、間仕切り、電気、ネットワーク)を仕上げる費用は100~300ドル/㎡です。

• 原状回復費用(メイクグッド): 契約上の必須条項です。賃貸借期間の満了時に、区画を元の状態に戻す必要があります。これは見落とされがちな、大きな費用です。

• 賃料増額(エスカレーション): 賃料は定期的に増額され、通常は2~3年ごとに5~10%上昇します。

• 保証金: 通常は賃料3か月分(ネット賃料+CAM)に相当します。

7. 事例スナップショット

中小企業がグレードCからBへ移転:コストは増加したが生産性が向上

• 事例: IT企業(従業員50名)が、タインスアン区のグレードCから、カウザイ区のグレードBへ移転しました。

• 結果: 賃貸総コストは25%(月額約6,000万VND)増加しました。その見返りとして、利便性の高い立地により採用スピードが40%向上し、従業員の満足度も高まり、プロフェッショナルなイメージが大手顧客との成約を後押ししました。

スタートアップが非CBDを選択:CAM交渉により総コストを30%削減

• 事例: フィンテックのスタートアップ(従業員30名)が、ドンダー区のグレードBとナムトゥーリエム区のグレードB+のどちらにするか検討しました。

• 結果: ナムトゥーリエム区を選択し、賃貸総コストを30%削減しました。RSQUARE Vietnamは、2か月間のフリーフィットアウト期間と、最初の6か月間の時間外空調費の50%削減の交渉に成功しました。

外資系企業:コンプライアンスと採用を確保するためグレードAを選択

• 事例: 日系の製造業グループが、ハノイに駐在員事務所を開設しました。

• 結果: 割高な価格にもかかわらず、グレードA(Lotte Center Hanoi)を優先しました。理由は、消防安全基準の100%適合と、ビルの法的な明確さ(ライセンス取得に必須)が保証されること、そして主要な経営幹部を惹きつけるプレミアムなブランドイメージを築けることです。

8. 交渉の提言と6ステップの賃貸ロードマップ

「総占有コスト(Total Cost of Occupancy)」を把握する

ネット賃料だけで2つのビルを比較してはいけません。詳細な見積もりを取り寄せ、(ネット賃料 + CAM + VAT + 想定される時間外空調費 + 駐車場代)を含む「総占有コスト」の比較表を作成してください。

交渉のポイント:フリーフィットアウト期間、原状回復の軽減、段階的な賃料増額

あらゆる条件は交渉可能です。コストを節約するための、最も効果的な3つのポイントをご紹介します。

• フリーフィットアウト期間: 内装を完成させる時間を確保するため、30~60日間の賃料無料期間(サービスチャージのみ支払い)を交渉しましょう。

• 原状回復の軽減: 退去時に状態が良好であれば、すべてを解体するのではなく、基本的な設備(床材、ガラスの間仕切りなど)を残せるよう、あらかじめ交渉しましょう。

• 段階的な賃料増額: 市場に連動する変動制や毎年10%の増額ではなく、2年ごとに5%という固定の増額率で交渉してみましょう。

プロフェッショナルな6ステップのオフィス賃貸ロードマップ

1. 候補の絞り込み: 要件(面積、予算、立地)を定め、有望なビルを5~7件リストアップします。

2. 内覧: 現地を訪問し、スペース、ロビー、運営の質を実際に確認します。

3. RFP(提案依頼書): 上位3~5件の候補に正式な見積もり依頼を送ります。

4. BAFO(最終提案): 見積もりを比較し、商業条件(価格、費用、賃料無料期間)を交渉します。

5. 契約締結: 法的条項、特に保証金、支払い、原状回復(メイクグッド)に関する条項を慎重に確認します。

6. 内装工事と移転: 工事と引っ越しの計画を立てます。

9. 結論と実行のための提言

2026年のハノイのオフィス賃貸市場は多様であり、ステータスを求める企業(CBDのグレードA)にも、コストの最適化を図る企業(CBD周縁部のグレードB/C)にも機会があります。

成功の鍵は次のとおりです。

• 目的に応じてエリアを選ぶ: ホアンキエム区(ブランド)、カウザイ区(人材/バランス)、ナムトゥーリエム区(コスト/広いフロアプレート)。

• 総コストを理解する: ネット価格だけに「惑わされ」ないでください。

• 賢く交渉する: 市場の優位性(西部エリアの豊富な供給など)を活用し、有利な条件を確保しましょう。

時間とコストを最も節約できる方法は、プロフェッショナルなコンサルティング会社と連携することです。実際の取引データを持ち、オーナー側の事情にも精通しており、交渉でどこを押すべきかを熟知しています。

理想のスペースをお探しですか?

市場は日々変化しています。古い見積もりに頼らないでください。今すぐRSQUARE Vietnamにご連絡いただければ、24時間以内に、条件に合った3つのビルの無料内覧をご予約いただけます。

よくある質問(FAQ)

1. 掲載されている㎡単価には、サービスチャージ(CAM)とVATが含まれていますか?

通常は含まれていません。掲載されている価格(例:20ドル/㎡)はネット賃料です。毎月の固定費を算出するには、サービスチャージ(通常は3~8ドル/㎡)を加え、さらにその両者の合計に10%のVATを加える必要があります。

2. 同じビルのテナントでも、実際に支払う価格が異なるのはなぜですか?

賃料は、いくつかの要因によって左右されます。

• 契約時期: 市場の低迷期に契約すると、より良い価格が得られます。

• 賃貸面積: より広い面積(1フロア全体など)を借りると、通常は㎡あたりの単価が有利になります。

• 賃貸期間: 5年契約は、通常3年契約よりも良いレートが得られます。

• 交渉力: プロフェッショナルな代理人は、最新の市場データに基づいて、より良いレートや条件を交渉する手助けをしてくれます。

3. ネット面積とグロス面積の違いは何ですか?また、予算にどう影響しますか?

• ネット面積(専用面積): オフィス内部の実際に使用できるスペースです。ベトナムでは、これが標準的な計算方法です。

• グロス面積: ネット面積に、共用スペース(廊下、エレベーターホール)の一部を加えたものです。

• 契約がネット面積とグロス面積のどちらを採用しているか、必ず確認してください。ネット100㎡とグロス100㎡を比較すると、グロスでは廊下の分も支払うことになるため、実際の支払額は高くなります。ハノイ市場では主にネット面積が使われています。

4. 原状回復やフリーフィットアウト期間を有利に交渉するには、どうすればよいですか?

• フリーフィットアウト: 工事期間(通常30~60日)に見合った賃料無料期間(CAMのみ支払い)を求めましょう。広い面積を借りる場合は、より長い期間を交渉できる可能性があります。

• 原状回復(メイクグッド): 契約前に交渉してください。基本的な設備(フリーアクセスフロア、石膏ボードの天井、空調システムなど)が良好な状態で、次のテナントが再利用できる場合は、貸主に免除してもらうよう求めると、大がかりな解体費用を節約できます。